“『中古公寓再販價值（轉售價值）』在東京都心上升最為顯著，成為房市買賣的參考指標”
根據《日本經濟新聞》報導，由於不動產具有較高的長期保值/增值的優勢，持續吸引海外投資者和富裕人士關注。此外在過去約10年間東京的城市面貌也發生不少轉變，不少地區再開發已完工，過去一些地方作為郊區的印象也逐漸消失。
來自日本不動產調查公司，整理出2023年與2014年中古公寓各地區的「再販價值RV(%)」狀況。以下圖表參考：
圖表資料來源：不動産調査会社の東京カンテイ
Resale Value，簡稱RV、也就是指轉售價值，通常在日本買賣屋、或是買賣車經常做為參考的指標。RV的計算方式是「10年後二手交易價」除於「當時商品新上市的販售價格」RV。
從圖表看2023年的RV(%)與2014年RV(%)排行比對已有明顯的變化，2023年東京都港區以188.4%位居第一名，這大約是新建公寓的1.9倍。排名第二名的是東京都千代田區187.1%，第三名是東京都澀谷區180.5%。上榜的名單中有7個區域都落在東京23區內。
由於東京都市人口不斷持續湧入，使具備中長期穩定的高價值性商品—不動產，能夠持續吸引買家的目光，特別是海外不動產投資者、富裕人士推動了東京都心的中古公寓市場發展。
2014年時京都市中京區、下京區RV轉售價值位居第一名和第二名，其這樣的轉變來自政策的改變。過去京都市轉售價值高，來自是「新景觀政策」的影響，當地建築物有保護景觀、當地生活環境的規定下，嚴格規定了建築物的高度，因此限制了公寓的供應量。但2023月起，已鬆綁這部分的條件，未來高樓層的公寓大樓興建將成為發展重點，隨著公寓供應量的增加，可能影響當地房產價值性跌落的壓力。
不動產調查公司研究人員指出，影響轉售價值的主要因素有四點：地理位置、交通便利性、生活便利性及未來潛力。房地產投資者及富裕人士尤其在「地理位置」條件要求更為嚴格，這也加強了對東京都心公寓的偏好。
全球房市的投資報酬率相比，東京約為3~4%、上海在1%左右，香港、台北落在1%~2%左右。海外不動產投資者和富裕人士認為東京都心的公寓價格相對較低，持續吸引購買慾望。
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因受到日圓低利率與地緣政治關係，日本置產投資討論一直受到世界矚目。人口持續老化與都市與觀光產業積極發展影響下，不少產業人士預測2024年預期日本房價二極化將越來越為明顯，人口增加地區房價會持續上漲，人口減少的地區可能會下滑，特別又以東京、觀光地的區域預期將持續維持高水準的表現。
身為海外投資者了解日本各地區域的房屋交易態度相當重要，資產配置因注重長期持有策略的重要性，建議與房仲專家討論投資組合，以期達到期望的利潤、效益的最大值。
文/行銷部
《新聞資料來源》
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