日本地產快問快答(一) 自有率、修繕費、收回自用

在台灣及日本兩地各有長達七年以上的不動產仲介經驗，看盡兩地不同的文化和法律要件，常常跟台灣客戶閒聊時，發現台灣客戶對日本的購屋習慣感到不可思議，以下列出幾個我覺得兩地差異化最大的地方，跟背後大家沒思考過的觀念來跟大家分享。

一、日本東京不動產自有率這麼低，不適合投資吧？

答：首先翻出日本政府統計資料，2018年東京房屋自有率４５％（※註一）比起2008年44.6％還略高一些，現在已經2022年了恐怕也變不了多少，可以看的出來持有率都在一半以下。

以筆者在日本多年執業的觀察，自有率低的另一面其實是大財團（日語單字：財閥ざいばつ）長期購地建屋出租給一般老百性的生態組合。

也就是說，東京的房屋有55％是大財團或是一些地主持有，筆者之前在建商集團上班時，公司買地興建數十戶分租大樓，全棟出售給單一所有權人或是知名法人，如果出售不到自己中意的金額也可以選擇長期持有收租金，保持這樣的循環20年以上，中間遇到經濟不景氣仍然有穩定的公司收入。

這些不動產都是企業穩定的收租金流，故能越成長越大。當然這些大財團公司也會自己收地自己蓋房子自己招募租客，擴大服務範圍壓低成本，投資報酬率都很可觀，日後房屋老舊之後也因為整棟是公司資產，全部打掉重建也不會有整合成本問題。（日文單字：貸主（かしぬし）就是屋主，日本有許多不動產是財團持有如東急、三井、伊藤忠等等）

圖片一二：滿滿的租賃情報，全部都是大財團持有的整棟收益物業，是公司長年穩定的收入來源

在這一段跟著日本財團的做法購置日本不動產我想基本上不會錯。

延伸閱讀「日本人不愛買房？房屋自有率低背後沒有告訴你的事！」

二、為什麼日本大樓除了管理費之外還有修繕費用，且逐年增加呢？

答：台灣一般華廈大樓整體設備維持費用，我們稱為大樓管理費，日後大樓如需大整修的話，會有另外一筆費用跟大家平均分攤收取。

比方老電梯換新，大樓外觀拉皮，或是公寓裝設電梯，往往費用動輒百萬台幣。有時一口氣湊不出來，有時剛轉手的屋主覺得分配不均，就一直擱置導致房屋外觀醜醜的甚至整個外牆剝落砸死人的意外。

而日本的模式是每個月固定收大樓管理費之外，也會每個月收修繕積立金，大約每隔五年十年就會有一次大樓外觀整修，而隨著屋齡越舊，修繕的項目越多，修繕積立金就會逐年越增加，但是平常都有在存這一筆錢，管委會也會通知接下來的資金計劃，所以不用擔心突然一口氣增加的負擔，也因為經常性維持大樓外觀及內部公用設施，租金水準可以維持在一定水準，所以只要地段好，大樓管理持續維持運作，屋齡３０～４０年的老社區華廈都還是能很穩定的收到租金。

（※註三）