一、 日本經營管理簽證門檻為什麼提高？
日本政府計劃收緊「經營管理簽證」制度，主要目的是提升移民門檻。由於制度原本的美意是透過吸引外國創業者與高技術人才，但門檻相當低，因此被質疑形成「移民漏洞」，因此，這次日本政府研擬強化嚴謹性，避免簽證制度被濫用。
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經營管理簽證制度調整前後比較 |
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| 審核項目 | 現行條件 | 新制草案 | 對投資者的實質影響 |
| 資金門檻 | 500萬日圓以上。 | 3000萬日圓以上。 | 財務門檻劇增：初期資金壓力提高6倍，需重新評估現金流與投資組合。 |
| 雇用條件 | 資本金到位「或」雇用2名全職員工。 | 資本金到位「並」雇用至少1名全職員工。 | 固定成本增加：公司成立初期即產生固定人事費用，對新創事業的營運是一大考驗。 |
| 事業計畫 | 審核事業的持續可能性。 | 更嚴格審查事業的真實性與可行性。 | 商業模式要求更高：不再接受模糊的計畫，需提出能創造穩定營收與就業機會的具體商業模式。 |
| 申請定位 | 吸引外國創業者。 | 篩選高資產、真實經營者，防止簽證濫用。 | 目標客群轉變：政策風向從「鼓勵創業」轉向「引進成熟企業家」，小型創業者申請難度大幅提升。 |
對於東京置產市場而言，2025年第一季東京首都圈不動產投資額達110億美元，居全球之冠，代表東京不動產投資需求主要來自市場基本面支撐。這次政策變化，對東京置產投資人的影響評估如下：
- 高影響族群：計畫透過小規模不動產經營申請簽證的投資者。
- 中度影響族群：有創業計畫但資金有限的投資者。
- 低影響族群：純粹以資產配置為目標的東京置產投資者。
- 無影響族群：已持有其他簽證或不需要居留權的海外投資者。
二、破解投資迷思：在日本買房就能申請經營管理簽證？
許多投資者都有一個盲點，誤以為在日本買房就能申請經營管理簽證，但事實上，單純買房收租在日本官方定義上並不構成「經營」。在新政策下，申請經營管理簽證除了需要實體辦公據點、詳細的事業計畫書，資金門檻更可能提升至3000萬日圓，且必須雇用員工。顯然，這條路徑將更適合高資產且有長期真實經營意願的投資者。
因此，對於以投資獲利為主要目標的投資者，專注於純粹的東京置產投資策略可能是更明智的選擇！
三、 危機變轉機！東京置產投資人的3大應對策略
面對政策的重大轉變，現在是您重新檢視投資目標，並選擇最佳路徑的關鍵時刻。與其焦慮，不如主動出擊！以下我們為您剖析三條清晰的應對策略：
策略一：回歸純粹，專注核心資產
針對目標為純粹財務回報、不強求簽證，或資金無法滿足新門檻的投資人，最佳策略便是回歸投資本質，將所有精力集中於「投資回報率」。建議鎖定東京「都心六區」（千代田、中央、港區、澀谷、新宿、文京），這些核心區域憑藉大規模都更計畫與強勁租賃需求，是現階段最穩健務實的投資首選。策略二：搶佔先機，加速佈局申請
對於資金充裕、擁有真實創業計畫且仍強烈希望能取得簽證的高資產人士，當務之急便是把握政策正式實施前的「黃金窗口期」。建議立即採取行動，尋求專業團隊評估並盡速提交申請，力求在新制上路前搶先完成佈局。策略三：轉換跑道，探索替代路徑
若需要長期居留權，但新制的經營管理簽證門檻過高，不妨跳出框架，探索其他替代路徑。建議您重新盤點在資本以外的個人優勢，研究是否符合針對高學歷、高年收專業人士的「高度專門職簽證」，或為頂尖人才設立的「J-Find / J-Skip 簽證」。轉換思路，或許會發現一條更適合您的康莊大道！
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1.國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。
2.各項貸款條件、原則、提供資料僅供參考，尤其因貸款人財力、狀況、跟銀行往來的紀錄等均有不同，請以銀行審核最終結果為準。
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