近年來持續升溫的日本不動產市場，許多人紛紛投入，您也心動了嗎？如果想在日本置產，可不能只考慮購入成本，更要精算持有期間的各項支出。不論是挑選日本公寓或是日本一戶建，了解完整的日本置產持有成本結構，才是成功投資的關鍵！本文帶您了解日本置產基本開銷、公寓與一戶建的比較，以及日本物業管理費用、修繕費等重要支出項目，幫助您越洋投資之前就先做好完整規劃！
一、日本置產持有成本有哪些？別只看房價！
第一次投資日本不動產的人常常只注意房價，卻忽略日本置產持有成本，也就是出售前您都必須一直支付的費用，讓我們來看看有哪些：
| 費用項目 | 說明 | 計算方法 | 支付週期 |
| 固定資產稅 | 包含土地和房屋 | 政府對固定資產評價額 × 1.4% | 每年 |
| 都市計畫稅 | 在都市計畫區的不動產需繳交 | 政府對固定資產評價額 × 0.3% | 每年 |
| 修繕積立金 | 又稱修繕儲備金，繳給管委會維護公寓大樓，如換外牆、保養電梯等 | 依各社區規定金額，通常取決於屋齡和持有面積 | 每月 |
| 大樓管理費 | 繳給管委會支付物業管理、清潔費、公設水電等 | 依各社區規定金額 | 每月 |
| 代租代管費 | 支付給代租代管公司 | 月租金的 5% + 消費稅 | 每月 |
| 納稅管理人 服務費 |
代為處理固定資產稅、都市計畫稅、不動產取得稅等相關稅務手續 | 約 3 萬日幣不等 | 每年 |
| 稅理士報所得稅 服務費 |
根據持有的物件數量和相關人數進行調整，增加相應的加成費用，每家報稅金額不同 | 基本費用8～12萬日幣 + 件數加成 | 每年 |
▌注意事項：固定資產稅和都市計畫稅，都是以政府對固定資產的評價，而不是市價。另外，就算房產閒置，上述費用仍需照常支付。
二、日本公寓vs.日本一戶建，哪種日本置產持有成本較低？
在選擇物件時，不僅要關注購買價格，持有期間的成本也會直接影響投資效益。以下分別說明兩種屋型的主要差異：
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日本公寓
每月持有成本看似較高，其實成本由所有住戶分攤，花費穩定可預期，適合喜歡穩定規劃的投資者。
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日本一戶建
日常維護費較有彈性，一旦需要大規模修繕，費用則相當驚人，較適合資金充足、風險承受度高的投資者。
▌簡單的比較就能知道，無論是選擇公寓還是一戶建，最重要的還是必須根據自己的資金規劃和風險承受度，來選擇適合的日本置產類型。
三、日本置產修繕積立金會一直漲嗎？
除了基本的持有成本外，還有一個投資人最關心的問題，就是「修繕積立金的調漲」，這主要是因為建物老化和通膨。那麼漲幅大概多少呢？根據國土交通省2023年調查，近五年漲幅約16%，來到每套住宅平均修繕積立金約13,054日圓的價格。雖然金額不小，但對於維持您的不動產價值和居住品質都很重要，所以規劃資金時，一定要將這個調漲成本納入考量喔！
《參考資料》
YAHOO財經新聞：買日本樓 修繕積立金是一大學問｜張明珠
四、日本物業管理費用如何計算？代管真的划算嗎？
瞭解物件選擇和持有成本，身為外國人接下來就要考量投資日本置產後，若不是飛來飛去自己管理，那是不是要加上日本物業管理費用呢？以下兩種常見代管方式讓您分辨，是否有找代管的需要！
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物業管理契約
管理公司幫您管理房客招租大小事。
1. 業者通常收取每月租金5~10%加消費稅的手續費。
2. 服務包含招租、收租與入住管理等項目。
3. 協助維修協調、簽約與解約等事情。
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轉租二房東保證租約契約
由日本當地法人承租您的物件，保證租約不會有空室困擾和收不到租金等問題。
1. 由管理公司直接以折扣價承租（通常約市場租金8-9折）。
2. 管理公司擔任二房東角色。
3. 雖然屋主收益較少，但有效大幅減少閒置風險。
看完這篇文章，您是不是了解到投資日本不動產不只是買房這麼簡單，真正的關鍵在於持有期間的總體成本管理！現在，您可以更理性地評估自己的資金與風險承受度，選擇最適合的日本置產方式，讓投資更穩健、更有保障。
Keyvest Japan丰睿日本，一直為海外投資者提供專業的房地產物業管理服務，除了挑選東京的優質房屋，服務還包含「稅務諮詢」到「大樓管委會溝通對應」、「租金代收」、「房客招租」「退租修繕維護」等，全方位的物業管理服務。讓您無須擔心置產後的管理問題，成為您投資的最佳後盾，讓您安心託付！
