日本買房貸款怎麼挑物件? 了解銀行評估不動產物件方式

當投資人在評估日本不動產物件時，除了買房地點、物件租金回報率、銀行利率之外，為了要順利取得銀行融資，了解銀行對物件的審查要點也是很重要的，怎麼樣的物件是銀行認為不適合申請貸款的不良物件呢 ?

講者介紹

擔任Keyvest Japan日本融資顧問的Arthur，擁有20多年銀行海外融資經驗，專文撰寫介紹日本的銀行生態與體系，分享適合不同類型投資人的銀行與投資架構，協助您取得更進一步的理想融資條件！

曾友弦 Arthur Tseng

在銀行企金放款業務期間，負責開發管理200以上的放款企業戶及個人戶，每年為銀行創造JPY500mln的收入。
熟悉國際聯貸市場，負責主辦國際聯貸案約20+件，以台灣、日本、中國、印尼、印度公司為主。
熟悉日本不動產市場，在日本當地經營累積不動產市場相關的人脈及關係, 包括鑑價師、司法書士、律師及會計師。
熟悉日本金融市場，與日本三大銀行、地方銀行、外資銀行及當地台資銀行均建立良好的關係。
與投資人建立良好關係, 包括來自台灣、香港、中國、新加坡等華人企業主或私募基金公司。

銀行在物件審查時，需特別注意的要點:

1. 屋齢 :
日本稅法上，對不同的房屋結構定有不同的折舊期限，即為房屋的「法定耐用年數」，其中包括：
木造建築：20～22年
鋼骨鐵骨結構：19～34年
鋼筋混凝土結構：47年
所以若購買物件屋齢超過或接近此年限，銀行可能無法給予長年期的房貸，尤其是日本的一戶建 (透天) 住宅，木造建築偏多，投資人在購買上可能要多加注意。

2. 耐震標準：
日本於1981年 6月公佈新耐震法規，要求建築物必須達到7.4級的耐震標準，有些銀行對舊耐震規格的物件會較保守，比較難取得融資。

3. 有無檢查濟証：
檢查濟証是當房屋完工後，政府人員現場勘檢無誤後所發的証明，此文件為証明無違章建築的最好文件，而且如果遺失甚難再補發。在過去此文件並未被重視，導致市場上很多中古屋無法提供此文件。近年來才因日本政府開始重視此文件，發文請銀行在貸款時要多注意把關，才變成申請貸款時的重要文件。

4. 租金穩定性考量：
如果是投資型的物件，租金所產生的淨現金流是銀行評斷的標準，通常保守要求至少要有償還每月利息及本金攤還的1.2倍。但也由此，有投資者看到市場上高報酬的物件，而忽略以下隱藏的風險：

以高租金的包租合約引誘購買，交屋後租金支付出現問題，包租公司可能經營不良或找不到人，銀行對於包租的租金明顯高於市場行情的高報酬物件會多加小心，並看重借款人本身的財力。
租戶背景混雜，如果租客有八大行業，物件租金報酬率一定偏高，但銀行基本上考量不易處理租戶，會保守考量。
特殊的物件如高爾夫球場、溫泉旅館、民宿，必須確認使用執照或溫泉使用權是否完整，避免再出售處分不易。以下將以台灣個人為例，針對在日本購屋的銀行貸款申請流程及審查要點做一說明。