外國個人要到日本投資不動產， 不外乎以三種途徑投資， 包括成立日本法人、外國法人、及以個人身份投資擁有不動產。其中以個人名義來投資，算是最便捷簡單的方式了。因此，來銀行詢問個人融資的比例也是銀行業務中最多，以台灣銀行在日本分行而言，一般僅會接受台灣個人申請融資，其他國籍(包括香港， 中國) 在台灣銀行的日本分行中，都比較難申請。

講者介紹 

擔任Keyvest Japan日本融資顧問的Arthur，擁有20多年銀行海外融資經驗，專文撰寫介紹日本的銀行生態與體系，分享適合不同類型投資人的銀行與投資架構，協助您取得更進一步的理想融資條件！

曾友弦  Arthur Tseng
  • 在銀行企金放款業務期間，負責開發管理200以上的放款企業戶及個人戶，每年為銀行創造JPY500mln的收入。
  • 熟悉國際聯貸市場，負責主辦國際聯貸案約20+件，以台灣、日本、中國、印尼、印度公司為主。
  • 熟悉日本不動產市場，在日本當地經營累積不動產市場相關的人脈及關係, 包括鑑價師、司法書士、律師及會計師。
  • 熟悉日本金融市場，與日本三大銀行、地方銀行、外資銀行及當地台資銀行均建立良好的關係。
  • 與投資人建立良好關係, 包括來自台灣、香港、中國、新加坡等華人企業主或私募基金公司。

台灣個人在日本不動產融資申請流程

日本購屋，一般簽約時會先交付一成左右的訂金，之後會預留1~2個月的時間讓買家申請貸款下來，再決濟（尾款交付及過戶）交屋。而各家銀行申請貸款流程一般預計一個月左右，申請房貸的流程如下:
 
A. 客戶接洽銀行，詢問融資的可能性
B. 銀行初步審視物件資料判，斷是否符合銀行擔保品要求要件
C. 客戶提供詳細物件資料，銀行送鑑價公司鑑價
D. 客戶提供個人信用資料，送徵信部門審查
E. 審查核准，準備貸款文件簽署，安排司法書士及保險
F. 交屋日撥貸，司法書士當天完成擔保設定

個人信用審查要點

個人信用審查，一樣先評估個人基本的資產及負債，並以可以公開取得的資訊佐証的資料為主，主要需要提供的資料如下:

A.負債相關：
『聯徵中心』查詢之『個人信用資料』：台灣個人在銀行的借款及信用記錄相當透明每家銀行必須通報 『聯徵中心』，所以個人在台灣銀行的總負債和任何不良的違約記錄，都是銀行判讀個人負債的重要依據。此資料個人可以親自去『聯徵中心』申請，當然若銀行要調閱此資料，必須事先取得客戶的書面同意。

B.資產相關:

  • 近三年度報稅憑證
  • 所持有之不動產謄本以及租金收入明細
  • 流動性資產證明 :
    例如：存款(活期&定存)帳戶之銀行近3個月對帳單，股票 /基金 /儲蓄險保單等投資帳戶近3個月對帳單。


註 1: 一般銀行是以客戶淨資產的值為判斷標準， 淨資產即為個人資產價值扣除負債後之值， 有些銀行以個人淨資產必須超過台幣一千萬元為申請房貸的門檻資格。
註 2: 同一家族(如夫妻、子女) 淨資產可合併計算， 不過必須同意徵提對方為保証人。

融資顧問的效益

客戶在銀行的信用記錄是不斷的累積而來的，針對未來貸款的需要，合適的資產分配是有需要。透過融資顧問的協助，可事先評估物件的可貸性，並針對不同銀行的風險偏好，協助推薦最適合的銀行申請融資，可以事半功倍的取得合理的貸款條件及金額 。

撰寫：Keyvest Japan日本融資顧問 曾友弦

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